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Acheter un condominium en Thaïlande

Acheter un condominium en Thaïlande

L'achat d'un condominium (plus précisément d'une unité de condominium, ou de plusieurs unités) en Thaïlande est extrêmement intéressant pour les investisseurs étrangers. Les prix et les taux d'occupation des appartements en copropriété dans les zones les plus prisées de Bangkok sont en constante augmentation. En outre, les condominiums sont très prisés par les étrangers en Thaïlande, principalement parce que la vie dans un condominium est pratique, avec des installations telles que des piscines, des salles de sport et des restaurants à proximité immédiate.

Tout d'abord, il faut comprendre ce qu'est un "condominium" en Thaïlande. Selon la loi sur les condominiums, le terme "condominium" désigne un bâtiment qui peut être séparé en unités pour une propriété individuelle - ce qui inclut des propriétés individuelles et communes. En outre, le condominium doit être enregistré en tant que tel.

Légalement, la seule différence entre un immeuble d'appartements communs et un condominium est que les unités d'un condominium peuvent appartenir séparément à différents propriétaires : une pratique qui nécessite un enregistrement spécial. Dans la pratique, les condominiums sont souvent plus grands et offrent plus d'installations communes que les immeubles d'habitation, qui n'appartiennent toujours qu'à un seul propriétaire. Toutefois, en termes de taille et de nombre d'étages, il n'existe pas de réglementation générale pour les condominiums.

La propriété foncière des étrangers est limitée par la loi thaïlandaise. La propriété d'un condominium est une des exceptions à ces restrictions. Les étrangers peuvent acquérir 100 % de la propriété d'un condominium, qu'il s'agisse de personnes physiques ou de sociétés, pour autant qu'ils remplissent les conditions de la loi thaïlandaise sur les condominiums.

Deux conditions doivent être remplies si un étranger veut acquérir la propriété à 100 % d'une unité de condominium. La première condition concerne le ratio de la propriété étrangère dans l'ensemble de l'immeuble et la deuxième condition concerne soit la résidence ou le domicile de l'étranger en Thaïlande, soit l'origine de l'argent versé comme prix d'achat. Les deux conditions sont détaillées :

1. Le ratio de propriété étrangère ne doit pas dépasser 49 % de la surface totale de toutes les unités combinées. La loi s'applique à l'ensemble de l'immeuble ou du projet de condominium. Sous l'ancienne loi, cette condition ne s'appliquait pas dans certaines zones comme Bangkok, de sorte que la propriété étrangère de la surface totale d'un condominium pouvait être de 100 % dans ces zones, mais cette possibilité a expiré en 2004.

2. En outre, la personne physique ou la société étrangère qui souhaite acquérir une propriété à 100 % doit être éligible, ce qui est le cas si au moins une des conditions suivantes est remplie :

  • - L'étranger est titulaire d'un permis de séjour permanent en Thaïlande (dans le cas d'une personne morale étrangère : enregistrement en tant que personne morale thaïlandaise mais avec une majorité de propriété étrangère comme spécifié aux articles 97 et 98 du code foncier), ou
  • - L'étranger réside en Thaïlande en vertu des lois régissant la promotion des investissements (dans le cas de personnes morales étrangères : promotion par le Conseil de l'investissement (BOI) attestée par le certificat-BOI), ou
  • - L'étranger apporte le prix d'achat en devises étrangères en Thaïlande depuis l'étranger (doit être prouvé par le formulaire de transaction en devises étrangères), ou
  • - L'étranger apporte le prix d'achat prélevé sur un compte en baht à l'étranger, ou
  • - L'étranger paie le prix d'achat avec des fonds provenant d'un compte en devises étrangères en Thaïlande.

Veuillez noter que les détails sont spécifiés dans la loi sur les condominiums et par l'agent foncier compétent, de sorte que cet article ne peut donner qu'un aperçu approximatif. Dans tous les cas, vous devez consulter un avocat thaïlandais qualifié avant de conclure un contrat d'achat ou même avant de vous contenter de payer une réservation dans un projet de condominium. Ceci est également important car il est fortement conseillé de procéder à une "Due Diligence" avant d'investir dans un condominium.

Je voudrais vous faire part de quelques commentaires supplémentaires concernant les conditions d'éligibilité mentionées ci-dessus pour répondre à certaines questions que je rencontre fréquemment de la part des investisseurs étrangers. Tout d'abord, la loi ne parle pas d'éligibilité, mais j'utilise ce mot pour désigner le groupe de conditions dont l'une doit être remplie alternativement en plus de la condition du ratio maximum de 49% de participation étrangère qui doit toujours être remplie.

Quand est-ce qu'un étranger est considéré comme résidant en Thaïlande "en vertu des lois régissant la promotion des investissements" ? Cette condition fait référence à un expert ou un travailleur qualifié étranger qui est employé par une société détenant un certificat-BOI et qui est donc autorisé à faire venir ces experts et travailleurs qualifiés en Thaïlande.

L'étranger peut-il payer le prix d'achat en utilisant des fonds qui ont été apportés en Thaïlande en espèces ? Pour pouvoir bénéficier de la propriété étrangère à 100 %, l'acheteur étranger doit payer le prix d'achat avec des fonds transférés de l'étranger. Apporter l'argent en Thaïlande en espèces est généralement insuffisant.

L'acheteur d'une unité de condominium recevra un certificat de propriété (Nangsue Kammasit Hong-Chut) comparable au certificat de propriété de terrain appelé Chanote en Thaïlande.

Si l'étranger investit au moins 10 millions de bahts dans l'achat d'un condominium ou dans certains autres investissements financiers, il peut essayer de demander un visa d'un an. Toutefois, comme les agents de l'immigration disposent d'une marge de manœuvre discrétionnaire dans la pratique, il pourrait être difficile d'obtenir un tel visa d'investissement. Vous devriez toujours consulter un avocat thaïlandais qualifié en matière d'immigration si vous souhaitez investir au moins 10 millions de baht et planifier votre vie en Thaïlande.

La loi sur les condominiums contient également des dispositions concernant les droits et les devoirs des copropriétaires. Les copropriétaires gèrent et utilisent conjointement les biens communs. Les détails de la gestion et de l'utilisation sont définis dans le règlement du condominium. Les copropriétaires participent et votent aux assemblées générales. Le quorum requis n'est pas inférieur au quart du nombre total de voix.

Les étrangers peuvent hériter de la propriété du condominium si les conditions ci-dessus pour une propriété étrangère à 100 % sont remplies. Cela signifie que le ratio de propriété étrangère dans l'ensemble de l'immeuble ne dépasse pas 49 % et que l'héritier étranger est éligible. Si l'étranger n'a pas de permis de résidence permanente en Thaïlande et ne réside pas en Thaïlande en vertu des lois régissant la promotion des investissements, l'héritier étranger peut toujours hériter d'une unité de condominium si le prix d'achat a été payé par des fonds provenant de l'étranger ou d'un compte en devises étrangères en Thaïlande. Si les conditions d'une propriété étrangère à 100 %, telles qu'expliquées ci-dessus, ne sont pas remplies, le département foncier ordonnera à l'héritier étranger de disposer de la propriété héritée dans un délai d'un an.

Les héritiers doivent présenter divers documents pour que le transfert de parts soit réalisé, tels que l'acte de décès, le dernier testament ou d'autres documents prouvant le lien avec le défunt en cas d'absence de dernier testament, etc.

Actuellement, les propriétaires de condominiums paient toujours une taxe foncière et immobilière de 12,5 % sur les revenus locatifs annuels si le propriétaire étranger loue son unité de condominium. Le gouvernement thaïlandais a récemment approuvé une nouvelle taxe foncière et immobilière qui pourrait remplacer l'actuelle taxe sur les revenus locatifs par une taxe sur la propriété immobilière avec des taux d'imposition progressifs sur la valeur de l'unité de copropriété, car de nombreux propriétaires de copropriétés ne déclarent pas leurs revenus locatifs. Nous discuterons de la nouvelle taxe lorsqu'il sera certain qu'elle entrera en vigueur.

Lorsque les revenus locatifs sont versés à l'étranger, une retenue à la source au taux de 15 % s'appliquera en tant que retenue à la source finale en plus de la taxe foncière et immobilière susmentionnée. Toutefois, il existe des moyens légaux de réduire la charge fiscale sur vos revenus locatifs qu'un avocat thaïlandais qualifié doit vous expliquer, en fonction des détails de votre cas particulier.
Christian Moser

Senior Associate chez Jus Laws & Consult

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