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Property Purchase Pitfalls

Les pièges à eviter lors de l'aquisition de biens immobilier

L'achat de biens immobiliers en Thaïlande
Il est recommandé de discuter de vos options et du processus d'achat en Thaïlande en tant qu'étranger, car il est essentiel de connaître les aspects juridiques d'une acquisition de bien immobilier par des étrangers avant de prendre toute décision concernant votre achat, qu'il s'agisse d'un condominium, d'un terrain, d'une maison ou d'une villa n'importe où en Thaïlande.  Les étrangers peuvent posséder des condominiums en pleine propriété et à 100%, ce qui fait de cette option, la moins compliquée et la plus avantageuse pour un étranger souhaitant acheter une propriété en Thaïlande.  Les condominiums thaïlandais ont toujours un quota étranger de 49%, ce qui signifie que seuls 49% de la surface totale d'un condominium peuvent être détenus par des étrangers en pleine propriété. Les 51 % restants concernent les ressortissants thaïlandais. Avant d'acheter un condominium en Thaïlande, il est conseillé de s'assurer que le quota étranger n'a pas été dépassé.

Recherche de titres de propriété
Un titre de propriété décrivant la propriété achetée n'est généralement pas fourni à l'avance. Pour cette raison, il est suggéré, avant de faire de tels dépôts ou achats, d'obtenir une copie du titre de propriété  du vendeur, dont l'original est conservé au service foncier compétent, et d'effectuer une recherche de titre de propriété afin d'éviter toute fausse déclaration négligente à l'avenir concernant la propriété que vous souhaitez acheter.  Cela permettra de déterminer le véritable propriétaire légal du terrain et également s'il existe des suretés enregistrées sur la propriété actuelle, telles qu'une hypothèque ou un bail.   Cette enquête permettra de préciser si vous êtes autorisé à construire en définissant le type de titre de propriété que possède le terrain. Il est également possible de déterminer avec une audit préalable (due diligence) détaillée les zones environnementales, les codes de l'urbanisme et de l'habitation.

Réserver votre propriété
Une fois que la recherche de titre a été effectuée et que vous souhaitez procéder à votre achat, il est généralement demandé par le promoteur ou le vendeur de verser un dépôt initial ou des frais de réservation afin de vous réserver la propriété en contrepartie.   Le vendeur vous réservera ensuite la propriété jusqu'à la date d'échéance effective du contrat de vente pour le paiement restant. Notez que le paiement restant ne doit pas être versé avant le transfert effectif au service foncier. Veuillez garder à l'esprit que si vous décidez de ne pas donner suite au contrat, le dépôt ne sera pas restitué. Cependant, il faut également noter que parfois, les frais de réservation peuvent être demandés avant l'obtention du titre de propriété.

Compromis de vente
Lorsque vous avez fourni les dépôts de réservation, les contrats doivent vous être communiqués par le promoteur ou le vendeur. En général, s'il s'agit d'un promoteur, ils auront une copie du contrat traduit en anglais et en thaïlandais. Quoi qu'il en soit, une fois que vous avez reçu une copie du contrat, il est recommandé, avant de signer un tel contrat, de le passer en revue avec un avocat ou un notaire. L'analyse du compromis de vente implique l'identification de vos droits en tant qu'acheteur afin de protéger vos intérêts dans le cas où le vendeur ne réalise pas la vente du projet immobilier ou ne respecte pas une stipulation contractuelle. Cela permettra également de déterminer les différentes taxes à payer et de déterminer si le mode de paiement est approprié.

Les pièges à éviter lors de l'achat de biens immobiliers en Thaïlande : Projets inachevés – 
Cela se produit dans le cas où des condominiums, des villas, des maisons et tout type de biens immobiliers résiduels ou même d'entreprise sont destinés à être achevés dans un délai stipulé dans un contrat. Si cela se produit, les acheteurs disposent d’un recours en droit civil en cas de rupture de contrat et pourront exiger que le projet soit achevé en temps voulu et/ou que les sommes versées par les acheteurs individuels leur soient restituées avec tous les intérêts dans un délai déterminé. Pour éviter ce genre de situation, il est important de vérifier les antécédents de la société de développement en charge du projet afin de déterminer si la société a une bonne réputation, le respect de son calendrier et l'exécution de ses projets antérieurs.

Litiges relatifs à la propriété
Cela résulte des conflits de propriété. En effet, il peut y avoir falsification de documents lors de l'acquisition d'un bien immobilier ou d'une structure nominale. Bien que cela ne soit pas fréquent, il arrive que des titres de propriété ou des signatures soient falsifiés pour vendre une propriété et obtenir de l'argent qui ne leur revient pas de droit. Les acheteurs sont alors perdants et ne perdent pas seulement de l'argent, mais ne sont pas non plus propriétaires. Les bordereaux de transfert, les accords préalables écrits et/ou signés, ainsi que l'identification et/ou les noms de la ou des parties frauduleuses constituent des preuves suffisantes. Il est toujours important de rester vigilant quelle que soit la situation, il faut toujours avoir une trace des paiements effectués, même si le promoteur ou l'entreprise semble légitime et reconnu.

Empiètement
Cela se produit lorsque le propriétaire d'un terrain a construit au-delà de ses limites et a empiété sur le terrain d'un tiers. C'est un phénomène courant surtout dans les zones rurales de Thaïlande, car la majeure partie de la zone est constituée de terres agricoles. Il arrive que des maisons soient construites sur ces terres agricoles sans que les limites exactes soient connues, ce qui oblige à empiéter sur le terrain ou la propriété du tiers. Cela inclut également les litiges qui surviennent dans le cas où un immeuble de grande hauteur bloque la vue d'un autre immeuble de même taille. Cela se produit généralement dans les zones de propriété en bord de mer. Il est impossible d'éviter de tels actes, mais il est toujours possible d'y recourir sur votre propriété.

Servitudes
Les servitudes sont décrites comme un droit de passage tel qu'un chemin ou un trottoir qui peut être la propriété d'un tiers ; cependant, il est nécessaire de les utiliser pour accéder à une autre propriété en tant que droit de passage. Dans ce cas, il arrive que certaines parties agissent pour violation de domicile, alors qu'il n'est peut-être pas aussi essentiel de passer par leur propriété pour se rendre sur une autre. Il n'est pas possible d'éviter une servitude sur votre terrain ou sur celui d'une autre personne, mais il existe toujours un recours possible devant le tribunal qui devra intervenir dans ce cas pour accorder un droit de servitude. Que vous achetiez un condominium, une villa ou une maison, il est conseillé, avant de procéder à un tel achat, de prendre contact avec un avocat ou un notaire dès que vous avez trouvé quelque chose d'intéressant. Chez Jus Laws & Consult, nous offrons des services spécialisés avec nos avocats bien informés sur le droit local et international pour aider à l'acquisition de biens immobiliers à l'étranger. Contactez-nous dès aujourd'hui à notre bureau à Bangkok ou à Phuket pour une consultation de base gratuite !
 

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