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Qualité de vie sous le soleil des tropiques

Qualité de vie sous le soleil des tropiques

Le marché immobilier thaïlandais continue de prospérer, en particulier dans la capitale Bangkok ainsi que dans les centres de vacances de Phuket, Hua Hin, Ko Samui et Pattaya. Ici, il y a une forte demande et des activités de construction pour des projets de haute qualité tels que des condominiums de luxe. Ce développement est dû à l'essor du secteur du tourisme et à la popularité croissante de la métropole thaïlandaise et des lieux de vacances, par exemple en tant que maisons d'hiver. Cet essor est particulièrement perceptible dans le segment du luxe. Les riches Européens savent depuis longtemps que la Thaïlande offre une qualité de vie incomparable sous le soleil des tropiques. Les biens immobiliers thaïlandais s'offrent également comme objets d'investissement. Le retour sur investissement annuel de la location de condominium à Bangkok se situe entre 5 et 10 %. Ces dernières années, la plupart des condominiums ont enregistré des augmentations de valeur soutenues. Les propriétés haut de gamme située à proximité du réseau Skytrain de Bangkok, en pleine expansion, ont un excellent potentiel de location et attirent par leur vue fantastique, leurs normes de sécurité élevées (réception/sécurité ouverte 24 heures sur 24), leur parking, souvent plusieurs piscines de haute qualité et un service de niveau hôtelier.

De nouveaux quartiers urbains, des centres commerciaux ultra-modernes et des hôtels sont en cours de construction à proximité des lignes du Skytrain. Malgré cette évolution, le charme décontracté incomparable de la Thaïlande est toujours tangible. Cette année, de nouvelles sections du Skytrain moderne seront inaugurées, qui s'étendra presque jusqu'à la mer et reliera à l'avenir Bangkok et la ville côtière de Pattaya.

Examen par le département foncier Les investisseurs étrangers ou les visiteurs peuvent acquérir la pleine propriété des condominiums. La loi thaïlandaise sur les condominiums permet aux étrangers, y compris aux personnes morales étrangères, d'acquérir des condominiums. En outre, l'acheteur acquiert automatiquement une part de copropriété par rapport à la propriété sous-jacente. L'acheteur étranger reçoit les titres de propriété correspondants, dont les originaux sont déposés au service foncier compétent. Ainsi, l'achat correspond essentiellement à l'acquisition d'un condominium en Allemagne.

Avant la signature du contrat de vente, le premier acompte est versé ou, dans le cas d'une acquisition "hors plan", le paiement d'un droit de réservation ou d'un droit similaire, il est conseillé de faire procéder par un avocat à un examen approfondi (due diligence) de l'objet de l'achat et, le cas échéant, du vendeur. Le contrôle préalable proportionnel doit comprendre au moins un examen de la structure de propriété au département foncier, l'examen de l'accord contractuel ainsi que l'examen des permis légalement requis (licence de copropriété, etc.). Il convient également de noter que selon la loi sur les condominiums, plus de 50 % de la superficie totale de l'immeuble appartient à des propriétaires thaïlandais et que les fonds pour l'acquisition doivent être transférés de l'étranger. Le département foncier vérifie d'office que ces conditions sont remplies avant que la propriété résidentielle ne soit transférée à l'étranger.

Si l'achat de biens immobiliers en Thaïlande est financé par des capitaux extérieurs, la loi thaïlandaise prévoit divers moyens de garantie, comme une hypothèque (Mortgage) ou une sorte de transfert de propriété à titre de garantie (Sale with Right of Redemption). L'hypothèque thaïlandaise se caractérise par une meilleure négociabilité que l'hypothèque et est donc comparable à la taxe foncière en droit allemand.

En structurant le contrat de sûreté en conséquence, il est possible de s'assurer que le droit allemand est applicable dans la première phase de la procédure de forclusion et que la juridiction compétente est l’Allemagne.

Cela signifie que des garanties efficaces sont disponibles pour garantir un prêt, par exemple. Les possibilités d'investissement dans l'immobilier thaïlandais ne se limitent en aucun cas aux condominiums, mais s'étendent également à l'acquisition de terrains, de villas et d'hôtels. Toutefois, contrairement à l'achat de condominium, il convient de noter que les étrangers ou les personnes morales étrangères ne sont normalement pas autorisés à acheter des terrains. Dans la pratique quotidienne en Thaïlande, de nombreux étrangers enregistrent donc la propriété au nom d'un partenaire thaïlandais. Toutefois, cela n'est pas conseillé pour un investissement plus important pour deux raisons : d'une part, la loi thaïlandaise interdit l'utilisation d'un nominée pour contourner la loi applicable aux étrangers. D'autre part, il y a le risque que le partenaire thaïlandais n'adhère pas aux accords existants. Toutefois, cela ne signifie pas que l'investisseur étranger ne peut pas acquérir le terrain en toute sécurité. De nombreux investisseurs font appel à une société privée thaïlandaise à responsabilité limitée, comparable à la GmbH allemande. Il convient de noter que la majorité du capital doit être détenue par les Thaïlandais. Toutefois, contrairement à la simple acquisition au nom du partenaire thaïlandais, le droit des sociétés thaïlandais permet à l'étranger de détenir la majorité des droits de vote et le droit prédominant en matière de dividendes et de capital au moyen d'une structure de société appropriée. Il est important ici que ces droits soient garantis dans les documents fondateurs de la société, par exemple dans le cadre d'une "structure d'actions préférentielles", et pas seulement par un accord entre les actionnaires. Il faut également veiller à ce qu'il n'existe aucune structure de contournement illégale.

Toutefois, pour les investisseurs étrangers professionnels qui investissent dans la propriété foncière à grande échelle, même la solution décrite ci-dessus n'est pas suffisante en soi. Une structure de holding à deux niveaux plus élaborés peut alors être créée, dans laquelle une société holding détient la majorité du capital de la société qui acquiert le terrain. Comme l'investisseur étranger contrôle également la société holding, un niveau de sécurité supplémentaire est créé, ce qui permet de surenchérir à tout moment sur un partenaire thaïlandais qui se comporterait de manière contraire à l'accord.

La société de portefeuille garantit une utilisation à long terme et constitue une alternative à l'acquisition de la propriété, il est possible de conclure un contrat de bail d'une durée maximale de 30 ans (renouvelable deux fois pour une période supplémentaire de 30 ans).

Un bail d'une durée supérieure à deux ans doit être enregistré auprès du service foncier local. Toutefois, cet enregistrement ne confère pas d'autres droits au locataire, mais constitue simplement une condition formelle pour que le bail soit valable. Soit dit en passant, la désignation de ces baux à long terme comme "leasehold" conformément au droit anglo-américain est populaire auprès des promoteurs à des fins publicitaires, mais elle est trompeuse.

Si le bailleur est une société thaïlandaise contrôlée par l'investisseur étranger ou même une société holding comme décrit ci-dessus, l'utilisation à long terme - même au-delà de 30 ans - est également "étanche". D'ailleurs, l'étranger n'est pas autorisé à acheter des terrains, mais l'achat de maisons ne l'est certainement pas. Il est vrai que selon le Code civil et commercial, la propriété d'un bâtiment suit fondamentalement la propriété du terrain sur lequel il est construit. Toutefois, l'enregistrement d'une propriété superficiaire permet de séparer la propriété de l'immeuble et celle du terrain. En outre, le code civil et commercial prévoit d'autres droits d'utilisation in rem. En résumé, un investisseur étranger qui acquiert un terrain par l'intermédiaire d'une société holding qu'il contrôle et qui est également propriétaire du bâtiment construit sur ce terrain obtiendra une plus grande sécurité d'investissement. Le gouvernement thaïlandais s'efforce d'attirer les investisseurs étrangers malgré les restrictions légales applicables et se caractérise par une continuité à cet égard. Les structures existantes sont protégées tant qu'elles ne constituent pas des structures de contournement illégales. L'investisseur étranger peut dans tous les cas acquérir directement un condominium (y compris la copropriété du terrain).

Pour plus d'informations, voir www.juslaws.com.

VON Christian moser

 

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