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Property Law in Thailand - Juslaws & Consult

DROIT IMMOBILIER
ACHAT D'IMMEUBLE EN COPROPRIETE
EN THAÏLANDE

DROIT IMMOBILIER ACHAT D'IMMEUBLE EN COPROPRIETE EN THAÏLANDE

Droit immobilier Juslaws & Consult


L'achat de copropriétés en Thaïlande est une option attrayante pour de nombreux ressortissants étrangers, bien que le droit foncier thaïlandais interdise à un étranger de posséder un terrain en Thaïlande, il existe des options légales pour acheter un condominium car les restrictions liées à la nationalité sont moins nombreuses en vertu du Condominium Act et Juslaws & Consult vous guide.

Qu'est-ce qu'un immeuble en copropriété / condominium ?


Un immeuble en copropriété, généralement appelé condominium, est un type de bien immobilier, divisé en plusieurs unités, qui sont chacune détenue séparément, entourée d'aires communes en copropriété. Les condos résidentiels sont souvent construits comme des immeubles d'appartements, mais contrairement aux appartements, qui sont loués par leurs locataires, les unités en copropriété sont la propriété exclusive de ces derniers. De plus, les propriétaires des unités individuelles sont aussi collectivement propriétaires des aires communes de la propriété telles que les couloirs, les allées, les piscines, les gymnases, les salles de lavage, etc. ainsi que les services et commodités communs tels que les ascenseurs. Les aires communes, les commodités et les services publics sont gérés collectivement par les propriétaires par l'intermédiaire de leur association, telle qu'une association de propriétaires-occupants, en Thaïlande, appelée la "personne morale de condominium (Condominium Juristic Person)". La différence entre un immeuble d'appartements et un condo est purement légale.

Il n'est pas possible de différencier une copropriété d'un appartement simplement en la regardant ou en visitant l'immeuble. Techniquement, un condo est un ensemble d'unités d'habitation individuelles et d'aires communes ainsi que le terrain sur lequel elles sont situées. Les condos ont des conditions, des conventions, des restrictions et souvent des règles additionnelles qui régissent la façon dont les propriétaires d'unités individuelles doivent partager l'espace. Ils sont principalement régis par leurs règlements intérieurs ainsi que par la loi thaïlandaise sur les copropriétés (Condominium Act). Le règlement intérieur régit le fonctionnement de l'immeuble, par exemple l'interdiction d'utiliser les logements comme adresse professionnelle ou d'entreprise, les restrictions de location et les questions relatives aux animaux de compagnie.

La loi sur les immeubles en copropriété (Condominium Act)


Droit immobilier - il existe deux types de bâtiments résidentiels en Thaïlande : Les copropriétés enregistrées en vertu de la loi sur les copropriétés avec un permis de copropriété et les appartements non enregistrés d'après cette même loi sur les copropriétés. Seules les copropriétés enregistrées en vertu des lois sur les copropriétés et enregistrées auprès du ministère des Terres offrent la pleine propriété individuelle avec un titre de propriété émis par le gouvernement. La loi sur les condominiums précise, par exemple, la procédure et les exigences relatives à la délivrance d'un permis de copropriété pour un immeuble à logements multiples. La dernière loi sur les copropriétés (Condominium Act) a été adoptée en 2008.

Étrangers achetant un immeuble en copropriété en Thaïlande


En ce qui concerne les étrangers qui achètent une copropriété en Thaïlande, il n'y a aucune restriction quant à la nationalité - tout étranger qui peut entrer légalement en Thaïlande (il n'y a aucune exigence en matière de type de visa) peut acheter et posséder un logement en copropriété tant qu'il est personnellement admissible à la propriété conformément à la section 19 du Condominium Act. La section 19 énonce que les étrangers ainsi que les personnes morales considérées par la loi comme étrangères peuvent détenir la propriété d'un logement en copropriété s'ils répondent aux critères suivants :

  • Étrangers autorisés à résider en Thaïlande en vertu de la loi sur l'immigration (1)
  • Étrangers autorisés à entrer sur le territoire du Royaume de Thaïlande en vertu de la loi sur la promotion de l'investissement (2)
  • Personnes morales enregistrées en tant que telles en application de la loi thaïlandaise (3)
  • Personnes morales qui sont étrangères au sens de l'avis du Conseil exécutif national et qui ont obtenu un certificat de promotion en vertu de la loi sur la promotion de l'investissement (4)
  • Les étrangers ou les personnes morales considérées par la loi comme étrangères qui ont apportent des devises étrangères au Royaume de Thaïlande ou retirent de l'argent du compte bancaire thaïlandais de la personne qui réside hors du Royaume ou retirent de l'argent du compte en devises étrangères (5).

En règle générale, les étrangers relèvent de la section 19 (5), ce qui signifie que le prix d'achat du condo doit avoir été transféré en Thaïlande comme devise étrangère et changé en baht thaïlandais par une institution financière autorisée sur le territoire thaïlandais.

Quota de propriété étrangère de 49%


Dans le cas où un étranger est admissible à la propriété, il ne peut acheter un condo sous son propre nom que si l'unité de condo peut être vendue dans le respect du quota pour les étrangers. Cela signifie qu'à l'intérieur d'un immeuble en copropriété, pas plus de 49 % de toutes les unités peuvent être vendues à des étrangers, au moins 51 % de l'immeuble en copropriété doit être de propriété thaïlandaise. Entre avril 1999 et avril 2004, à titre de mesure temporaire visant à réduire le nombre de copropriétés vides et nouvellement aménagées à vendre, les étrangers pouvaient, sous certaines restrictions, posséder jusqu'à 100 % des unités dans un seul immeuble en copropriété.

Qu'est-ce qu'un formulaire FET ?


FET signifie Foreign Exchange Transaction, anciennement connu sous le nom de "Thor Thor 3". Le formulaire FET est nécessaire pour l'enregistrement de la propriété auprès du service foncier. Une institution financière autorisée sur le territoire thaïlandais qui traite des opérations de change de devises étrangères d'un montant supérieur à 50 000 $ (ou l'équivalent dans toute autre devise) doit, en vertu de la réglementation bancaire de la loi BOI, préparer un formulaire FET et déclarer cette transaction à la Banque de Thaïlande. Pour les étrangers qui achètent une copropriété, l'original de ce formulaire avec leur nom en qualité de destinataire ou d'expéditeur de la monnaie étrangère est un document exigé pour enregistrer la propriété au ministère des Terres car il est la preuve du respect par les étrangers de la section 19 de la loi sur les immeubles en copropriété (Condominium Act).

Pour l'échange d'une devise étrangère d'un montant inférieur à 50.000 $ (USD), la banque n'a pas besoin de préparer un formulaire FET et n'en émettra donc pas. Dans ce cas, les étrangers peuvent demander à la banque une lettre de confirmation pour le transfert de devises étrangères et le change en baht thaïlandais. Cette lettre contient les mêmes informations que le formulaire FET et peut également être utilisée pour s'enregistrer auprès du ministère des Terres.

Contrat de vente et d'achat


Le contrat de vente et d'achat d'un immeuble en copropriété précise en détail les responsabilités de l'acheteur et du vendeur de la copropriété. Il comprend entre autres le prix et le calendrier des paiements convenus, la date de transfert, les caractéristiques précises de la copropriété, les obligations en matière de frais de transfert et de taxes, les garanties et les questions relatives à la vérification et audit préliminaire. Les contrats de vente types doivent être conformes à la loi sur les copropriétés (Condominium Act) et aux lois sur la protection des consommateurs. Le transfert de propriété a lieu à la sous-section provinciale ou locale du ministère des Terres et au moment du transfert, un deuxième contrat de vente officiel du ministère est signé et les frais de transfert et taxes doivent être payés.

Frais de transfert et taxes


Il y a une variété de taxes et de frais impliqués lors du transfert d'une copropriété en Thaïlande. Par exemple frais de transfert (frais d'enregistrement de propriété), droit de timbre, retenue à la source et, le cas échéant, impôt sur les sociétés spécifique. La façon dont ces coûts sont répartis entre l'acheteur et le vendeur dans une revente dépend de ce qu'ils ont convenu dans l'accord de vente et d'achat et peut varier de l'acheteur paie tout au vendeur paie tout. Lors de l'achat de copropriétés en développement, le vendeur (promoteur) peut, en raison des lois sur la protection des consommateurs, transmettre à l'acheteur au plus la moitié des frais d'enregistrement de propriété (2%). Il n'y a pas de taxes foncières générales en Thaïlande. Il y a une taxe locale d'entretien très faible et une taxe sur le terrain et la propriété. La taxe sur le terrain et la propriété ne s'applique pas aux copropriétés. Il est toutefois prévu d'introduire un taux d'imposition foncière annuel plus général de 0,1 % de la valeur estimative si un logement en copropriété est utilisé à des fins résidentielles.

Titre de propriété de l'unité en copropriété (condominium)


Une fois le titre de propriété enregistré, le nouveau propriétaire obtiendra un titre de propriété de l'unité en copropriété. Chaque unité d'habitation dans un immeuble en copropriété possède un titre de propriété délivré par le ministère des Terres. L'acte de propriété doit entre autres contenir les informations suivantes : Emplacement et superficie du terrain ainsi que de l'appartement, avec une mention de la largeur, la longueur et la hauteur, de la proportion des droits de propriété sur le bien immobilier, des droits de vote, le nom et prénom du propriétaire de l'unité en copropriété, le numéro du registre pour l'enregistrement des droits et actes juristiques et la signature de l'agent public compétent accompagnée de son cachet. Le transfert de la titularité de copropriété et des titres de propriété a toujours lieu au ministère des Terres.

Aperçu des documents exigés


Lors de l'achat de copropriétés existantes ou de revente, le vendeur doit fournir une lettre de caution émise par la personne morale de l'immeuble en copropriété (Juristic Person) indiquant que la copropriété appartient à 49 % à l'étranger et une lettre attestant que l'unité ne comporte pas de frais non payés à la personne morale de l'immeuble. Les autres documents requis lors du transfert sont le formulaire FET, la carte d'identité ou le passeport, un certificat de mariage ou de divorce (le cas échéant) et une procuration " Tor Dor 21 " du bureau des Terres, si vous ne vous présentez pas vous-même pour transférer la propriété du bien.

Résumé


Si vous voulez plus d'informations sur l'achat d'un terrain en Thaïlande, l'achat d'une villa en Thaïlande, ou sur la vérification et audit préliminaire d'un bien immobilier, n'hésitez pas à contacter les bureaux Juslaws & Consult à Bangkok ou Phuket pour en savoir plus.

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